이 영 섭 지부장

대한공인중개사협회원주시지부

(명당부동산중개주식회사대표)



저는 10월1일 아파트 구입을 위해 공인중개사를 통한 매매계약을 체결하였습니다. 매매계약을 한 아파트에는 세입자가 살고 있고 계약만료일이 5개월정도 남아있는 상태였습니다.
매도인은 이미 세입자에게 매매할 것을 알렸다고했고, 세입자에겐 기한전 이상의 보상으로 이사비용까지 지불기로 했다고 했습니다. 따라서 계약서상 특약으로 11월30일까지 집을 명도하기로 명시하였고 계약금 600만원을 지불하였습니다. 그런데 계약 며칠후 매도인과 중개인이 ‘세입자가 매매계약서상의 날짜에 집을 비워줄수 없다’고 하니 비워줄때까지나 아니면 기안까지 기다려 달라고 합니다. 이제 며칠 후면 중도금 지급날짜가 다가옵니다. 저의 권리나 제가 현재로서 할 수 있는 일은 어떤 방법이 있는지요?


매매계약의 해제로 인한 해약금과 관련하여 민법 제565조는 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부할 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 인방이 이행에 착수할 때까지 매수자는 이를 포기하고 매도자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”라고 규정하고 있습니다.


그러므로 매수인의 경우 아파트 매도인이 매수인에게 계약해제를 통보하고 계약금의 배액을 지급해주지 않는 한 중도금 지급일자에 맞춰 중도금을 지급하셔야 될 것입니다.
만약 11월30일 임차인의 문제로 아파트를 인도받지 못할 것이 예상된다고 하여 중도금을 지급하지 않는다면 오히려 매수인이 계약불이행책임을 지게 되어 계약금의반환을 청구하기가 어려울 수도 있을 것입니다.


매수인께서는 계약서에 기재된 내용대로 이행을 하면서 상대방에게도 계약서의 특약내용에 따라 반드시 11월30일까지 매매목적물인 아파트를 매수인의 잔금지급과 동시에 인도해 줄 것을 촉구하는 내용증명우편물을 발송하고 만약 11월30일에 아파트를 인도해주지 못하므로 인한 매수인의 손해(다른 거처 마련에 들어간 비용, 이사비용, 기타손해)에 대하여 책임을 면할 수 없음을 중지시키기 바랍니다.
만약 11월30일 아파트를 인도받지 못한다면 잔금지급을 보류하고 위 손해배상청구소송을 제기하여 해결하셔야 될 것입니다.


그러나 이와 같은 방법은 최후의 방법으로 활용 하시고 부동산 중개업자를 매개로 하여 임차인과 합의점을 도출해 보는 것이 실익이 있을 것으로 사료됩니다.


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