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깡통전세와 갭투자

최경순 한국공인중개사협회 원주시지회장l승인2022.04.04

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 오늘은  깡통전세에 대해서 말씀 드리려고 합니다. 깡통전세하면 빼놓을 수 없는 것이 갭투자와의 연관성입니다. 깡통전세의 모두 다는 아니지만 부동산경기가 하락할 경우 갭투자자의 깡통전세화는 가속화되기 때문입니다. 일반 아파트나 공시지가 1억원 미만 아파트나 갭투자하는 방식은 똑같습니다. 단지 공시지가 1억 원 미만 아파트는 투자할 금액이 아주 적다는 것이 다르다면 다른 부분입니다.

 예를 들어 아파트 매매가격이 4억 원인데 전세보증금이 3억5천만 원이면 투자자가 부담할 자기 금액은 5천만 원이 있어야한다는 것이고 공시지가 1억 원 미만 아파트 매매가격이 1억3천만 원인데 전세보증금이 1억1천만 원이면 자기 부담금액은 2천만 원 있으면 되는 것이기 때문에 아무래도 공시지가 1억 원 미만으로 많이 투자를 하십니다.

 또한, 공시지가 1억 원 미만 아파트를 매수할 때 취득세가 주택 여부와 관계없이 1%를 적용한다는 것이 투자자들에게 많은 호응을 얻었던 이유입니다.

 하지만 위의 이런 내용은 부동산 경기가 호황일 때 가능합니다. 조금의 여윳돈으로 시세차익을 얻는 것이므로 앞으로 계속 금액이 올라야 내 투자대비 이윤이 높아지기 때문입니다. 지금같이 부동산경기가 예측이 힘들고 보합 혹은 하락으로 접어든다고 하면 매매금액 대비 높은 금액으로 있는 전세보증금의 임차인은 불안할 수밖에 없습니다.

 예를 들어 위의 예와 같이 전세 보증금이 3억5천만 원이었는데, 집값이 4억 원에서 3억4천만 원으로 하락되었다고 하면 임차인은 임대인이 보증금 반환할 때까지 조금 불안할 것입니다. 만약에 4억 원 매매물건에 작년에 전세물건이 없어서 4억 원에 그냥 전세로 들어간 사람도 있을 것입니다.

 이런 임차인들은 집값이 5천만 원만 떨어져도 만기 때 보증금을 반환받을지 걱정이 크다고 할 수 있습니다. 이러다보니 내 전세 보증금에도 못 미치는  집값이 나오고  전세를 살던 임차인 입장에서는 내가 깡통전세였다는 사실에 놀라는 것입니다. 이런 문제가 바로 갭투자의 폐해라고 할 수 있습니다.

 임차인으로서는 시세보다 높은 금액의 전세는 보증보험도 가입 못했을 테니 막막할 뿐이지요. 그래서 깡통전세는 갭투자와의 연관성이 크며, 또한 갭투자가 아니라고 하더라도 시세보다 높은 전세를 원할 때는 반드시 부동산중개업소와 상담하여 진행하여 불의의 피해를 보는 일이 없도록 해야 할 것입니다.


최경순 한국공인중개사협회 원주시지회장  wonjutoday@hanmail.net
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