주택임대차보호법 개정안이 2020년 7월31일 시행에 들어갔다. 통상 임대차3법이라고 하며 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세 신고제를 뜻한다. 2년 전에 시행된 정책이라 올해 만기가 되어 돌아오는 전세, 월세 시장의 임대인, 임차인이 내용을 확인하여 손해를 보는 일이 없기를 바라면서 임대차 3법을 요약해 보았다.

 첫 번째, 계약 갱신 청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어나는 것이다. 계약갱신요구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나, 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간)까지 정당한 사유 없이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다. 

 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있으며 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 물론 임차인의 갱신 요구권을 행사하더라도 임대인의 존·비속의 실거주를 이유로 갱신청구요구를 거부할 수 있다. 다만, 실거주를 한다고 한 뒤에 3자에게 다시 임대를 하였을 때는 기존의 세입자에게 손해를 배상하여야한다.

 1.갱신 거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 환산 월차임)의 3개월분에 해당하는 금액 2.임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월치임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3.갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액. 손해배상액의 기준은 위의 세 가지 금액 중 가장 큰 금액으로 한다.

 또한 법 시행 후 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주중인데 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 궁금해 하는 분들이 많다. 당연히 연장계약이나 묵시적 갱신 등의 사유로 4년 이상 거주한 경우라도 갱신을 요구할 수 있다. 갱신요구권 행사시 2년으로 계약했으나 2년이 되지 않더라도 계약해지를 할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생하며 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약 만료전이라면 3개월간 임대료는 납부하여야한다.

 두 번째 전월세 상한제는 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 범위내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄이려는 목적으로 시행하게 되었다. 보통은 시세에 맞추어서 전·월세 금액이 정해지기 마련이었다. 통상 임대인과 임차인 즉, 공급과 수요에 의해서 자연스럽게 금액이 정해진 시장이었다.

 하지만 계약갱신청구권과 마찬가지로 사회적 약자라고 판단되는 세입자의 거주안정을 위해 직전 계약 임대료의 5%이내로 하되, 지자체 조례로 상한을 정하도록 하였다. 이 또한 임대인과 임차인의 갈등을 부추기는데 일조하였다.

 세번재 전·월세 신고제이다. 세입자의 거주사실을 증명해주고 보호해주기 위해 도입된 정책이다. 신고대상지역은 수도권 전역, 지방 광역시, 세종시, 도의 시지역이며 군지역은 제외된다. 대상주택은 주택임대차보호법상 주택으로 오피스텔, 고시원 등의 비주택도 해당된다. 금액은 월세 30만 원 초과 주택이나, 보증금 6천만 원 초과주택이 대상으로 두 가지 조건중 하나라도 해당되면 신고대상이다.

 이에 따라 신고가 들어가면 확정일자를 자동으로 부여받는다. 계도기간은 올해 5월 31일까지다. 6월부 미신고시 과태료가 발생한다.

최경순 한국공인중개사협회 원주시지회장  wonjutoday@hanmail.net