'우리나라 땅의 종류는 몇 가지이고, 왜 같은 동네 논·밭인데도 땅값이 차이가날까?' 땅 규제가 유난히 엄격한 것에 대하여 누구나 한번쯤은 의문점을 가져봤을 것입니다. 부동산 초보자라면 땅 분류와 관련한 용어 앞에서 큰 혼란을 느끼게 됩니다. 땅의 종류와 가치는 '용도지역·용도지구·용도구역·지목' 등만 이해하고 있어도 금새 파악할 수 있습니다.

 용도지역이란?
 용도지역이란 건폐율·용적률·높이 등을 입지별로 제한하기 위하여 책정해 놓은 구역을 말합니다. 용도지역은 크게 도시지역(주거지역,상업지역,공업지역,녹지지역) ▷관리지역(보전관리지역,생산관리지역,계획관리지역) ▷농림지역 ▷자연환경보전지역 등 4가지로 나뉩니다. 이 중 주거지역은 전용주거지역(다세대,다가구건축), 일반주거지역(아파트), 준주거지역(주거기능+상업적기능을 보완)으로 나뉩니다.
 

 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업 등으로, 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업으로 구분됩니다. 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지, 등으로 분류되며 자연녹지는 개발이 제한적으로 허용돼 땅값이 상대적으로 비싼편입니다. 주로 주거, 상업, 업무 등으로 사용되는 도시지역과는 달리 관리지역은 농업생산· 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말합니다. 이 관리지역은(옛준도시, 준농림지) 현재 각 지자체별로 계획관리, 생산관리, 보전관리 등으로 분류작업이 계속되고 있습니다.

 용도지구·용도구역이란?
 그런데 땅에는 '용도지역'외에도 '용도지구''용도구역'이란 것도 있습니다. 기본적으로는 용도지역 상에 용도지구나 용도구역이 중첩돼 지정되는 게 일반적입니다. 용도지구란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 짙습니다. 즉 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등과 관련된 용도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때 용도지구를 추가로 지정합니다.
 

 용도구역의 종류로는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구·취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이 있습니다.'용도구역은 특히 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완합니다. 구체적으로는 무질서한 시가지 확산방지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적인관리 등을 위해 정해놓은 지역을 말합니다.