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토지개발에 따른 고려사항

이영섭 명당부동산 대표l승인2019.01.28l수정2019.01.28 11:12

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 토지 개발행위를 하고자 할 때 가장 먼저 고려하여야 할 것은 무엇일까요?
건축하려는 부지에 내가 지으려는 건축물, 예를 들면 공장이나 창고 또는 물류부지,일반 음식점 등이 들어설 수 있는지 여부를 확인하는 것입니다.

 토지이용계획확인원을 시청에서 발급 받아 용도지역에서 허용하는 건축물 안에 포함되어 있는지를 확인하여야 하는 것이지요. 그럼, 실제 건축한 공장, 주유소, 음식점 등 지목에 익숙해진 투자자들에게 더 나은 수익률을 안겨다 주는 토지는 무엇일까요?
 

 산업화 및 도시화에 따라 도시용지는 갈수록 부족하여 비도시용지는 개발과 보존이라는 양면성에서 저울질하게 되는 것입니다. 본래 보존의 목적이 강한 비도시용지를 개발허가를 통해 건축한 후 지목이 대, 장, 창, 주 등으로 변하게 되면 수익률은 극대화 되는 것입니다. 토지의 매력은 여기에 있는 것입니다.
 

 계획관리지역은 건축할 수 있는 건축물 범위가 가장 넓습니다. 그리고 도시용지를 제외한 비도시용지 중 유일하게 건폐율이 40%입니다. 제2종지구단위 계획을 통해 아파트나 공장 및 물류단지로 건축할 수 있어 투자가치가 높다고 볼 수 있습니다.

 도시지역으로 편입이 예상되는 용도지역인 계획관리지역은 지역여부를 떠나 주목을 받습니다. 자연녹지지역은 계획관리지역 다음으로 건축할 수 있는 건축물의 범위가 넓으나, 일반공장이나 일반음식점,숙박시설의 건축이 불가능하다는 점에서 계획관리지역 보다 낮게 쳐주는 것이 현실입니다. 건폐율도 계획관리지역보다 낮은 20%입니다. 하지만, 현장에서는 도시지역에 있고 주변 인프라와 연계가 가능하기 때문에 계획관리지역보다 시세가 떨어지지 않는 편입니다.
 

 도시개발사업을 통해 아파트를 건축할 수 있는 지리적 장점으로 인해 또는 공동주택도 가능하다는 점 때문에 선호하는 투자자도 많습니다. 세분화 이전에는 동일한 관리지역으로 개발 신분이나 가치가 동일하였지만, 세분화이후 생산관리지역과 보존관리지역은 상대적으로 가치가 떨어집니다. 숙박시설, 공장, 일반창고, 일반음식점이 허용되지 않기 때문입니다.
 

 농림지역에는 농업용창고 및 충전소가 가능하고, 보존녹지지역에는 유치원과 휴게음식점, 자연환경보전지역에는 농어가주택과 소매점이 가능하다는 점에서 쓸모없는 토지는 없습니다. 결국 개발행위에 따라 토지의 신분이 달라지기 때문에 개발행위 전후의 가치를 비교할 줄 알아야 하는 것입니다.


이영섭 명당부동산 대표  wonjutoday@hanmail.net
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