박순목공인중개사 박순목

이번에 발표된 8.31부동산 대책의 핵심은 부동산에 대한 투기적 수요를 근절하기 위해 다주택자, 고가주택, 비사업용 토지에 대한 세제를 강화한 것이다.
세제부분의 가장 큰 변화는 종부세의 세대별합산과세(인별합산→가구별합산), 1가구 2주택자는 양도소득세 과세기준을 실거래로 전환하며, 비사업용 토지의 종부세 강화를 들 수 있으며 주택부분과 토지부분으로 나누어 보면 다음과 같다.

▷주택부분의 보유세와 양도세
보유세:종합부동산세 대상주택이 기준시가 9억원 초과에서 6억원 초과로 확대되고 세대별로 합산과세되며 세율이 1%에서 1.5%로 상향된다. 그러나 기준시가 6억원 초과 주택일지라도 6억원 초과부분에 한해서만 종부세를 매긴다.
양도소득세:집을 팔 때 물리는 양도소득세 분야에서 가장 큰 변화는 1가구 2주택자에 대한 중과세이다. 중과대상 2주택은 서울·광역시·경기도의 기준시가 1억원초과 주택과 기타지역의 기준시가 3억원 초과 주택이 해당되며 1가구 2주택자는 2006년에는 실거래가 기준으로 과세하며, 2007년부터는 투기지역과 함께 50%의 높은 단일세율로 중과되며 장기보유특별공제 적용도 배제된다. 2007년부터는 모든 주택에 대해서도 양도세는 실거래가 과세가 적용될 예정이다. 수도권이나 광역시에 있는 기준시가 1억원 이하 주택 외 한 주택만 보유하고 있는 경우는 기준시가 1억원 이하 주택을 먼저 팔 경우에는 양도세를 중과받지 않는다.
1가구 기준:본인 및 배우자가 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족으로서 미혼자는 1가구로 인정되지 않지만 ▷만 30세 이상
▷소득이 있거나 주택을 상속받은 경우 ▷배우자의 사망·이혼한 경우는 1가구로 본다.
1가구 2주택의 판정기준:한 가구가 서울이나 광역시, 경기도에서 소유하고 있는 모든 주택과 광역시나 군지역, 경기도 도농복합시의 읍·면지역 ,기타 도지역에서 소유하고 있는 국세청 기준시가 3억원 초과주택을 기준으로 2주택 해당여부가 판정된다.

▷취·등록세
거래세인 취득세와 등록세는 현재 공시가를 기준으로 개인간 거래의 취·등록세율이 현재 신고가의 3.8~4%에서 2.7~2.85%로 낮아진다. 따라서 주택거래신고 지역의 경우는 내년이후 집을 사는게 유리하며, 기타지역의 경우 점진적으로 실거래가가 적용될 것을 고려하면 세율은 낮지만 실제 부담액은 오히려 늘어날 수 있다.

▷토지의 보유세와 양도세
보유세:비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과표적용 요율은 현행 50%에서 2006년에는 70%로 상향조정하고 2007년부터 매년 10% 올려 2009년에는 100%로 강화된다. 과세방법은 인별합산에서 세대별 합산하며, 기준금액을 공시지가 6억원에서 3억원으로 하향 조정한다.
양도세:내년부터 사업용 나대지, 잡종지 및 부재지부 소유농지, 임야, 목장용지에 대해 2007년 부터는 모든 과세가 실거래가로 부과된다. 따라서 대지의 경우 건물을 서둘러 짓는것도 종합부동산세를 줄이는 방법이다. 부재지주 소유농지 등의 양도소득에 대해 1세대 3주택자에 준하는 세율(60%)을 적용하고 장기보유특별공제(10-30%) 적용이 배제된다.
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