박순목 (박순목공인중개사)

원주 곳곳에 공사중인 아파트공사현장을 보는 일반인의 인식은 공급과다로 인하여 집값이 하락하지 않을까 하는 생각에서 부동산사무소를 찾아 상담하는 사례가 빈번한 것이 오늘의 현실이다. 찾아온 고객에게 향후의 가격전망을 명확하게 조언하기란 쉽지는 않지만, 향후전망을 예측하는 필자의 견해가 관심있는 고객에 도움이 되었으면 하는 마음에서 소견을 제시하고자 한다. 향후 가격은 ①수요와 공급 ②신규 공급물량의 분양가 ③단지위치의 선호도에 의하여 결정될 것으로 보며, 이 3가지 측면에서 다음과 같이 분석 및 예측해 본다.

첫째, 원주의 현재 주택보급율은 90%(단독 3만, 아파트 5만, 연립 1만5천, 다세대 200여세대 등)이며, 공급측면에서 향후 2년 내에 입주 예정은 2006년에 5,006세대, 2007년에 1,174세대이다. 수요측면에서 수요증가율은 월 유입인구 약 500명으로 월 약 143세대의 수요창출을 고려시 수요대비 공급측면에서 공급과잉을 예상할 수 있다. 그러나 원주의 급속한 인구증가와 주택의 점유형태(자가65%, 전세20%, 월세10%,  기타5%등)에 따른 잠재 수요자(35%), 주택을 늘려가고자 하는 추세 등을 종합적으로 볼때 집값의 하락으로 이어질 것이라고 속단하기만은 어렵다고 본다. 다만, 일시의 편중적인 수급불균형 현상에 따라 매도자의 매도시점 제때에 처분할 수 없는 현상으로 한시적으로 거래가 위축되고, 약보합세 또는 관망세의 시장현상은 보일 수 있으나, 전반적인 가격하락으로 이어지지는 않을 것으로 보여진다.

둘째, 신규 아파트의 분양가가 미칠 영향 측면에서 볼 때 시 전체 기존아파트의 평당 평균가는 현재 약276만원이며, 매가가 제일 높은 구곡지구의 일부 아파트단지(청구, 동보9차, 노빌리티, 현진3차)의 경우 평균가는 약 470만원대에 이르고 있다. 현재 분양중이며 2007년까지 입주예정아파트의 평균분양가는 510만원대로서 이들 아파트가 시장에 매물로 나올 때 수십만원은 추가(취·등록세, 샷시값, 프레이멈 등이 고려)되는 것이 일반적 현상인바 신규분양물량의 가격상승이 예측되며, 향후의 분양시장은 물가상승(지가, 자재비등)과 대형화 및 고급화추세에 편성 2006년 분양가는 600만원대로 상승할 것으로 예상된다. 이런 현상은 기존아파트가격에 영향을 미칠 것이며, 일예로 한신의 25평형대 분양가가 1억2,750만원인바 등기 후 매물로 시장에 나올때는 1억5천정도 예상이 되며, 인접한 23평형대 현재 매매가 8천만원과 비교시 신규물량이 나올 시점에는 기존아파트 가격이 1억원대로 상승할 것으로 예상된다. 결론적으로 물가상승 및 구매자의 고급화 욕구등은 분양아파트의 분양가를 끌어올리게 되고 이는 기존아파트의 가격상승 요인으로 작용할 것이다.

셋째, 좋은 환경조건의 단지를 찾는다는 것은 좀더 솔직한 표현을 빌린다면 좋은 환경속에 살아보자는 것과, 내집 가격이 올라서 이익을 좀 보자는 것으로 압축할 수 있다. 아파트 단지 및 평형 선택시 기본적으로 고려할 사항인 물리적 특성(평수, 향, 층, 방수 등)등과 주변 환경여건(녹지, 공원, 조망권 등) 및 지역적 특성(교육·문화시설, 통학·출퇴근 편의성, 단지의 평형분포도 등)등을 고려하게 되는데, 이중 지배적으로 영향을 미치는 단지의 평형분포도, 조망권등을 심도있게 고려해서 선택해야 한다. 특히, 원주는 팽창하는 도시로 선호단지의 차별화는 갈수록 부각될 것이며, 현실적으로도 지역별로 현격한 차이를 보이고 있다. 선호단지는 수요층이 항상 있으므로서 주변시세에 영향을 받지 않고 가격이 지속적으로 상승할 개연성이 있는바, 단지선택에 신중을 기해야 할 것이다.
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