Q. 개운동 주부입니다. 노후대책으로 오피스텔을 찾다가 싯가 1억원짜리(융자 5천만원, 보증금 500만원, 월세 45만원) 세 채를 사기로 하고 가계약금 500만원을 매도인 계좌로 이체를 하였습니다. 집으로 돌아와 남편과 상의하였으나 반대하여 해약하려고 합니다. 가계약금을 돌려 받을 수 있을까요?

 A. 부동산을 매수하려고 공인중개사사무소를 방문해 상담하다 보면 "이 매물은 인기가 있습니다.팔리기 전 가계약금을  걸어 놓으세요." 라며 권유합니다. 가계약금은 3~5%정도로 정계약금보다 적게 정해지는 것이 보통입니다. 그런데 일반으로 가계약(假契約)을 계약이 아니라고 생각하는 사람들이 의외로 많습니다.
 

 가계약금은 계약성립이 안되면 돌려 받는 것으로 알고습니다. 이는 잘못된 지식입니다. 가계약금이 지급된 상황에 따라 달라질 수 있는데, 이는 계약 성립시기와 밀접한 관련이 있습니다. 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구됩니다. 이러한 의사의 합치는 당해계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 되는 것은 아니지만, 그 본질적인 사항이나 중요사항에 관하여는 구체적인 의사의 합치나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다는 것이 우리 법원의 태도입니다.
 

 즉 계약의 중요한 내용에 대하여는 쌍방이 동의해야 계약이 성립한다는 것입니다.  부동산 매매계약도 마찬가지입니다. 부동산 매매계약시 중요부분이란 매매목적물, 매매대금, 대금지급방법에 대한 합의입니다. 매매대상물을 특정하고, 매매대금을 정하고,잔금지급일이나 입주일자를 협의했다면 중요부분에 대한 합의가 있다고 봅니다. 즉 계약금이 아닌 가계약금을 지급한 경우에도 부동산 매매계약이 성립한 것입니다.
 

 정리하자면 상기 상담 주부님이 부동산 매매계약에서 오피스텔 주인과 가계약대상물건의 홋수, 가격지불 방법, 면적, 임대조건까지 합의하고 매수인측에서 부동산을 매수하지 않기로 결정하였다면 가계약금은 돌려받기 어려울 것으로 보입니다. 그러나 집주인과 이런 부분에 대하여 구체적으로 합의되지 않았다면 가계약금을 돌려 받을 수도 있습니다.