저는 단계동에 원룸주택을 가지고 있습니다. 그런데 지난달 말 2층 투룸 세입자가 직장 이동을 이유로 이달 말에 계약해지를 하겠다고 내용증명을 보내 왔는데 법적으로 유효한 것인지요? 2013년 3월에 최초 임대차계약을 체결하였습니다. 보증금은 1천만원, 월 임대료는 60만원입니다.

주택이나 상가의 임대차 계약에서 임대차기간이 만료되고 계약갱신을 진행하는 방법은 2가지입니다. 먼저 임대인과 임차인간 상호약정에 의하여 갱신계약이 가능하고, 임대차기간이 만료됐음에도 불구하고 계약해지와 관련된 특별한 의사표시가 없는 경우에 현재의 임대차 관계를 존속시키는 묵시적 갱신계약 또한 이뤄질 수 있습니다.

위의 사례는 '주택임대차보호법'의 내용으로 임대인이 임대차기간 만료 6개월에서 1개월 이전에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 월 차임조정 등 조건의 변경에 대하여 통지하지 않고 임대차계약이 존속되고 있으므로 묵시적 갱신으로 해석될 수 있습니다. 

따라서 묵시적 계약갱신기간은 2015년 3월부터 이전임대차와 동일한 조건으로 임대차계약기간의 존속기간이 1년 연장된 것입니다.

다만 묵시적 갱신기간을 1년으로 적용하다보면 오히려 임차인에게 불리한 경우가 생길 수 있으므로 갱신기간 중 임차인은 언제든지 임대인에게 임대차계약의 해지를 통보할 수 있습니다. 다시말해서 임차인의 계약해지에 대한 의사표시는 임대인이 해지통보를 받은 날부터 3개월이 경과하면 효력이 발생하여 계약이 해지됩니다. 

임대차계약의 해지가능시점은 임차인의 계약해지 통보를 받고 3개월이 경과되는 때까지는 계약이 유효합니다. 이 경우엔 임차인의 일방적인입장을 받아들일 필요는 없습니다.