주택 전세기간이 많이 남았는데 사정상 이사를 가야합니다. 이 경우 중도해지가 가능한가요? 해지통지를 하면 3개월 후에 나갈 수 있다고 하는데 맞는지요? 또 계약기간 중에 집주인이 바뀌면 임차계약은 어떻게 되나요? (단계동 세입자)

이 질문에 대한 바른 답을 얻기 위해서는 주택임대차 보호법을 찾아 보아야 합니다. 

아파트에 전세로 살고 있는 A 씨는 만기일까지 8개월 정도 남았는데 이사를 가야할 형편입니다. 집주인에게 사정을 얘기했더니 다음 임차인을 구해 빼가지고 가라합니다. 마음이 급해진 A 씨가 주위에 알아보니 해지통지 후 3개월이 지나면 주인은 임대보증금을 빼줄 의무가 있다고 하였습니다. 과연 맞는 말일까요?

'3개월 후에 나갈 수 있다'는 것은 자동 연장된 경우에만 해당됩니다. 자동연장이란 법적용어로는 '묵시적 갱신'이며 묵시적 갱신이 되는 경우 임차인은 임대인에게 계약해지 통지를 하고 3개월이 지나면 나갈 수 있습니다.(주택임대차보호법 제6조의2, 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 

그러나 사례의 경우 A 씨는 묵시적 갱신의 상태가 아닙니다. 처음 계약하고 아직 기간이 8개월이나 남아 있습니다. 이런 경우와 만기 후 재계약한 경우에는 이를 '중도해지'라고 하여 임차인 마음대로 나갈 수 없습니다. 이때는 임대인의 동의를 얻어 다음 임차인을 구해 놓고 나가야 합니다.

이때 임대인이 요구하는 대로 임대료를 반영하여 새로운 임차인을 구해야 합니다. 계속되는 계약관계에서의 보증금 증액청구는 1/20, 즉 5%를 초과하지 못하지만 A 씨가 나가고 새로운 사람이 들어올 때는 5% 한도를 적용하지 않고 법정한도 이상으로 인상하여도 아무런 문제가 없기 때문입니다.

계약기간을 채울 수 없는 경우의 계약에서 중도해지를 허용하는 특약을 넣으면 임차인에게 유리합니다. "임차인은 임대인에게 해지통지를 하면 3개월 후에 나갈 수 있다."고 넣었다면 별 문제 없었을 것입니다. 다만 임대인의 동의를 구하는 것이 관건이 되겠지요.

마지막으로 계약기간 중에 집주인이 바뀌면 임차계약은 어떻게 될까요? 전세계약이든 월세계약이든 당연히 만기까지 살 수 있습니다. 전 주인과의 계약내용대로 살 수 있도록 법에서 보장하고 있기 때문입니다. 주택임대차보호법 제3조3항에 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'라고 명시되어 있기 때문입니다.