개운동에 사는 L 씨는 전원주택을 지으려고 농지 640㎡를 샀습니다. 농지가 계곡에 붙어있고 숲이 있어 평소 조용한 곳을 찾던 L 씨는 몇 차례 토지를 살펴보고는 계약을 했습니다.

계약체결 후 L 씨는 해당 지역을 현황측량 했습니다. 측량결과 등기사항 전부증명서에 기재된 면적보다 60㎡정도 모자란 것으로 드러났습니다. L 씨는 매도자에게 측량결과를 설명하고, 아직 잔금을 지불하기 전이니 부족한 토지면적 만큼 매매가의 10%를 깎아줘야 한다고 주장했습니다.

매도자는 도의적으로는 미안하나 매도자도 몰랐던 일이고, L 씨도 계약 전 목적토지를 여러차례 돌아보고 계약체결을 한 만큼 깎아줄 수 없다는 입장을 고수했습니다.

이러한 경우 매도자와 L 씨는 상반된 주장으로 충돌할 수밖에 없습니다. 이는 민법에  의해 매매계약 체결이후 면적이 부족해도 특별히 수량을 지정해 매매한 것이 아니라면 매수인은 대금을 감액하거나 계약 해제를 청구할 수 없습니다.

여기서 수량을 지정한 매매란 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 것을 전제로 하고, 매매대금도 수량을 기준으로 해 비례적으로 정한 경우를 말합니다.

L 씨가 농지 1㎡당 얼마의 금액으로 매수 하겠다고 산정한 경우는 수량을 지정한 매매가 되는 것입니다. 그러나 L 씨는 해당 부동산을 매수하면서 여러번 현황을 확인했고, 이를 토대로 흥정하여 매매대금을 결정하고 계약을 한 것입니다. 

이런 경우는 수량이 지정한 매매가 아니므로 매매대금의 감액을 주장할 수 없습니다. 실제로 부동산 실무에서 공부상 면적과 실제측량한 면적이 차이가 있는 경우와 지적불합치가 종종 있으므로 토지거래시 매도인과 매수인은 주의를 기울일 필요가 있습니다.

토지거래실무에서 개업공인중개사는 토지매매의 경우 매도 매수 양측의 합의를 통해 특약으로 정리하는 경우가 있습니다.