부동산투자를 잘 하려면 우선 1차종목을 선택하고 다음에 구체적인 상품을 선택합니다.

먼저 수익형 부동산에 투자할 것인가, 비수익형에 투자할 것인가를 먼저 선택해야합니다. 저금리 시대의 투자는 수익형 부동산이 유리하며 수익형 부동산을 정리하면 첫째 원·투룸이 있는 임대형 다가구주택이 있습니다. 

둘째 상가와 임대주택이 있는 상가주택이 있습니다. 세째 전문상가로서 분양상가가 있습니다. 임대형주택은 단계택지, 구곡·단관지구 등에 분포되어 있고 원·투룸 주인세대가 혼합된 형태입니다. 10년 경과된 주택을 기준으로 매매가는 5억~6억원선이며 임대수익은 원룸 8개기준으로 보증금 2천만원, 월세 250만원 전후입니다.

수익률은 연 6%정도입니다. 유의할 점은 분양택지 중 층 수와 세대 수 제한이 있는 경우 임대수익을 높이려고 준공이후 임의로 세대를 늘리는 경우가 있습니다. 이는 유사시 행정기관으로부터 불이익을 받을 수 있으므로 면밀히 따져보고 매수해야 합니다.

상가주택은 1층에 점포가 있고 2~3층에 주택이 있는 건물을 말합니다. 매입시 유의점은 1층에 상가가 있으므로 상권이 뒷받침 되어야 합니다. 상가가 몇개월 비게 되면 수익율이 뚝 떨어지게 됩니다. 가격이 싸다고 선뜻 매입했다가 낭패를 볼 수 있습니다. 수익률은 연 5.5~6%선입니다.

다음으로 작년부터 혁신도시와 무실지구를 중심으로 분양하고 있는 전문상가입니다.

상가를 분석할 때 기본은 배후지입니다. 배후지는 상권을 받쳐주는 고객층입니다. 내가 분양받을 상가의 배후지는 거주인구수와 유동인구수에 정비례합니다. 1층 평당 분양가가 2천400만~2천500만원 전후에서 형성되었습니다.

분양가 6억원의 임대가는 보증금 5천만원, 월 250만원 전후에서 형성되고 있습니다. 건강심사평가원이 이전하고 아파트 2천200여 세대가 입주하게 되는 연말이면 상권의 변화가 예상됩니다.

무실지구는 혁신도시 분양세에 숨고르기를 하다가 롯데시네마 분양이 불씨가 되어 힘을 받고 있습니다. 평당 분양가는 상업지역 상가가 2천400만~2천600만원이고, 준주거지역 분양가는 2천만~2천400만원입니다.

상가가 거주민의 크기에 비해 과하게 공급되고 있지는 않은지 잘 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다.

이영섭 명당부동산 대표  wonjutoday@hanmail.net