외지인 거래 비중, 지난해 10월 21.4%에서 올해 9월 51.5%
저가아파트 위주 집중 매입…최근 분양아파트로 타깃 이동
국토부, 저가아파트 투기 조사…위법 사항 발견 시 엄중 조치

KB리브부동산에 따르면 지난 8일, 원주아파트 매매가격증감률은 0.78%였다. 전주보다 아파트 매맷값이 0.78% 올랐다는 것. 이를 월 단위로 계산하면 3.1%, 연 단위론 37.4%에 해당한다. 그만큼 아파트 가격이 원주서 급등하고 있다는 뜻이다. 매매가격지수도 2019년 5월 18일 94.9를 기록한 이후 2년 넘도록 상승하고 있다. 지난 8일엔 108.6까지 찍은 상태다. 

아파트 가격이 장기간 치솟은 이유는 외지인 투기 때문이다. 한국부동산원에 의하면 서울이나 도외 거주자의 관내 아파트 거래 비율은 지속 증가하고 있다. 작년 10월 21.4%에 불과했던 외지거주자의 아파트 구매비율이 지난 9월엔 51.5%까지 오른 것.

부동산 전문가들은 "원주 물건이 인근 도시보다 저평가됐기 때문에 투기 대상으로 보는 것"이라며 "규제가 심한 수도권보다 교통망이 좋은 원주를 찾는 사람이 늘고 있다"고 말했다.

아파트 가치, 춘천·강릉보다 저평가 
원주는 춘천, 속초, 강릉보다 인구가 많다. 여주~원주 복선철도 등 수도권 접근망도 개선돼 가격 상승 가능성이 농후하다. 부동산 비규제지역이어서 대출 규제도 심하지 않다. 투자자 입장에선 단기 차익을 실현하기에 딱 좋은 조건을 갖춘 셈이다.

그럼에도 원주 아파트값은 인근 지역보다 싼 편이다. 국토부 실거래가에 따르면 올해 9월 이래 원주에서 가장 비싸게 팔린 아파트는 원주더샵센트럴파크 1단지였다. 이 아파트(전용면적은 84.98㎡)는 지난 9월 5억6천326만 원에 분양권이 거래됐다.

비슷한 시기 춘천은 6억2천500만 원, 강릉은 5억6천800만 원, 여주는 5억8천214만 원에 최고가를 찍었다. 이는 투기꾼들이 원주 아파트 가격이 더 오를 것이라고 보는 근거가 됐다.

단구동 A부동산 관계자는 "과거에는 1억 원 미만 저가 아파트를 많이 노렸지만, 최근엔 신규분양아파트를 주목하는 것 같다"며 "외지인을 중심으로 투기 열풍이 불었는데 최근엔 원주 시민들까지도 가세하고 있다"고 말했다. 

▲ 호반써밋 본보기집

원주 시민도 투기 붐…신규아파트 표적
사정이 이렇다 보니 원주에서 수익을 보려는 가수요가 늘고 있다. 지난 8~9월엔 세경3차아파트나 청솔8차아파트 등에 투기 세력이 몰렸다. 취득세 중과를 피하려고 공시가격 1억 원 미만의 아파트를 노린 것.

인근 부동산 중개인들은 "한 사람이 앉은 자리에서 수 채씩 계약하기도 했다"고 말했다. 이 밖에도 혁신·기업도시 아파트를 중심으로 거래가 활발해 원주 아파트 평균 매맷값은 역대 최초로 2억 원을 넘어섰다.

최근에는 신규 분양아파트를 중심으로 관심이 집중되는 모양새다. 기업도시 이지더원 3차아파트는 지난달 특별공급을 제외하고 1천1세대를 분양했다. 평균 경쟁률은 7.15대 1, 최고 경쟁률은 16.52대 1을 기록해 전 주택이 1순위 마감됐다. 

남원주역세권에 들어서는 호반써밋도 지난 16일 1순위 모집에 전 세대 청약이 마감됐다. 특별공급을 제외하고 235세대를 분양했는데 평균 경쟁률이 88.99대 1에 달했다. 최고 경쟁률(084.9687A형)은 102.6대 1을 기록했다. 전매 제한이 없다 보니 프리미엄을 얼마나 실현할 수 있을지 부동산 중개업소마다 문의가 쇄도했다. 

단구동 A부동산 관계자는 "호반써밋, 무실동 제일풍경채 등 분양 중이거나 분양 예정 아파트에 관심이 뜨겁다"며 "부동산 광풍이 지금처럼 심한 적은 없었던 것 같다"고 말했다.

부동산 투기 섣불리 했다간 낭패
그러나 전문가들은 실거주 목적이 아니라면 거래에 '신중하라'고 조언한다. 주택담보대출 금리가 상승 추세이고, 대출 규제도 강화되기 때문이다. 실제로 지난 12일 기준, KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 시중은행의 주택담보대출 변동금리(신규 취급액 기준 코픽스 연동)는 연 3.31∼4.839%를 기록했다. 상단과 하단이 모두 5개월여 사이에 1%포인트 가까이 올랐다.

게다가 정부는 내년부터 총대출액이 2억 원을 초과할 경우 강화된 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용할 방침이다. 예를 들어 은행에서 빌린 대출 총액이 2억 원을 넘으면 연봉의 40%까지만 원리금으로 사용할 수 있는 것. 내년 하반기에는 전체 대출 금액이 1억 원을 넘어도 DSR 규제를 적용받는다.

최경순 한국공인중개사협회 원주시지회장은 "내년에 공급되는 신규아파트는 DSR 규제 대상이 될 것"이라며 "장기적으로 생각해도 원주엔 수천 세대 아파트 공급이 예정돼 있어 투자에 신중할 필요가 있다"고 말했다. 

정부, 외지인 투기거래 집중 조사…1억 이하 저가아파트 거래 
정부가 공시가격 1억 원 이하의 아파트를 집중 매수하는 행위에 대해 기획조사에 착수한다. 취득세 중과를 피하기 위한 편법으로 법인·외지인이 저가 아파트를 매집하고 있다는 지적(2021년 8월 30일 16면, 9월 27일 17면 보도)이 일면서다. 

국토부에 따르면 지난해 7월부터 올해 9월까지의 저가아파트 거래량은 24만6천여 건에 달한다. 이중 약 6천700여 개의 법인이 2만1천 건을 매수했고 외지인 5만9천여 명이 8만 채를 사들였다.

최근에는 법인의 매수비율이 급격히 증가하는 모양새다. 전국 저가아파트 거래 중 법인이 차지하는 비중이 높아진 것. 올해 4월 5%에 불과했던 법인 매수비율은 지난 8월 22%까지 증가했다. 

국토부는 투기거래로 실수요자 주택 매입이 힘들어지는 것을 막기 위해 실거래 기획조사에 착수한다고 밝혔다.

조사대상은 2020년 7월부터 2021년 9월까지 저가 아파트를 매수한 외지인 거래다. 자금조달계획, 매도·매수인, 거래가격 등을 검토해 이상 거래를 선별할 계획이다. 국토부 부동산거래분석기획단이 원주를 포함한 전국 모든 지역을 내년 1월까지 집중 조사한다. 최근 급증하는 법인의 저가 아파트 매수 행태에 대한 심층 실태조사도 추진한다. 

국토부 관계자는 "저가아파트를 여러 차례 매수했다고 해서 투기수요로 판단하거나 위법행위가 있었다고 단정할 수 없다"면서도 "거래 과정에서 업·다운계약, 편법 증여, 명의신탁 등의 법령 위반 사실이 발견되면 관계기관에 통보해 엄중히 조치할 것"이라고 말했다.  

최다니엘 기자  nice4sh@naver.com