세입자가 계약기간이 만료되었고, 이사 나가는 날 보증금과 장기수선충당금을 받기위해 임대인과 만나는 날이 되었습니다. 임대인은 집 상태를 확인한 후에 주겠다고 하여 임대인, 임차인이 집 상태를 보러 간 상황입니다

 여기서 집 상태를 확인할 때 원상복구 얘기가 나오는데 임대인과 임차인의 온도차가 분명히 있습니다. 대부분은 그냥 '그동안 잘살았다', 서로 '앞으로 잘 살아라' 등등의 덕담으로 끝납니다. 하지만 어떤 경우에는 서로의 책임으로 하자를 물어야한다며 논쟁하기도 합니다.

 임대인 입장에서는 세입자를 들일 때 깨끗한 집이었는데 이렇게 지저분하게 되었으니 세입자가 책임지라고 하면서 장기수선충담금에서 비용을 제하고 주겠다고 하는 입장이고 세입자 입장에서는 특별하게 어디 고장나지도 않았는데 왜 내가 원상회복을 해야 하냐며 언쟁을 높입니다. 

 여기서 말하는 원상회복은  10년이 지난 아파트에 세월의 마모로 인한 흠집을 새 아파트처럼 복구하라는 의미가 아닙니다. 판례엔 '원상으로 회복한다함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용해 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다'라고 되어 있습니다.

 손모의 뜻은 상태 악화나 가치의 감소를 말합니다. 손모는 그 범위가 명확하게 규정되어 있지 않지만 주택관리공단에서 발표한 임대주택 수선비 부담 및 원상회복 기준에 따르면 핀이나 압정과 같은 작은 구멍주국이나 누수 등의 중대한 하자로 벽지 오염 등의 세입자 귀책사유 없이 생긴 손상이나 마모는 집주인이 복구비용을 부담하는 것으로 규정하고 있습니다.

 하지만 세입자의 흡연으로 인한 벽지 변색이나 일반적 상식을 벗어나는 행위 등은 세입자가 원상복구 비용을 부담해야합니다. 단, 세월에 따라 마모되고 변색되는 것과 생활 흠집으로 바닥이 긁히고 찍힌 부분도 그 부분이 크지 않으면 그냥 넘어갑니다.

 그래서 특히나 어떤 민감한 부분(예를 들어, 벽걸이 TV는 타일을 훼손하게 하니 금지한다, 인덕션을 설치하려면 퇴거할 때 반드시 기존의 가스레인지는 설치할 수 있게끔 한다)은 계약할때 특약으로 넣어주면 임대인이나 임차인이 서로에게 얼굴 붉히지 않고 잘 마무리 할 수 있습니다.

 이렇듯 이사를 나갈 때의 문제와 마찬가지로 집에 살고 있으면서 생기는 고장에 대해서도 임대인과 임차인의 의견이 대립하기도 합니다. 하지만 임대인은 새 임차인에게 집을 인도한 후에 세입자가 거주에 필요한 상태를 유지할 의무가 있으므로 주용 설비에 대한 노후나 불량으로 인한 파손, 하자에 대한 부분은 임대인이 부담해야합니다.

 단 전등, 문고리, 도어록 건전지 교체와 같은 작은 부분은 임대인의 수선의무가 없기 때문에 보통 세입자가 부담합니다.

최경순 한국공인중개사협회 원주시지회장  wonjutoday@hanmail.net