노래방을 운영하고 있다면서 한숨을 쉬며 사무실로 들어오는 손님이 있었습니다. 1년을 버티다가 더 이상은 도저히 힘들어서 관둬야하겠다면서 다른 임차인을 알아봐달라는 것이었지요. 권리금을 주고 들어갔기 때문에 코로나19가 안정되면 권리금을 받고 넘기려고 했는데 도저히 월세 감당이 되지 않으니 권리금을 포기하겠다고 하면서 말입니다.

 그런 상가 임차인들에게는 그나마 희소식이 있어 알려드리고자 합니다. 8월 17일, 상가건물 임대차보호법 개정안이 국무회의를 통과하여 하반기 국회에 제출될 예정입니다. 법무부는 이번 개정안을 통해 임차인에게 폐업으로 인한 해지권을 부여하기로 했습니다. 즉, 상가 임차인은 코로나19 등으로 인한 집합금지, 또는 집합제한조치가 3개월 이상 지속돼 경제에 중대한 변화가 생겨 폐업을 할 경우 임대차 계약을 중도해지 할 수 있게 된다는 내용입니다.

 하지만 문제가 되는 점도 많습니다. 임대인들도 대출을 받기 때문에, 임차인으로부터 월세를 받아서 대출이자를 부담하고 그 나머지가 자신의 이익이라고 보면 됩니다. 그런데 임차인이 소명한 자료가 있다고 해서 3개월 후 계약이 자동 해지가 된다고 한다면, 임대인의 재산상 손실(대출이자)과 함께 그 이자를 감당하지 못하게 되는 것이 첫 번째 문제입니다. 

 두 번째는 임차인의 소명에 관한 것입니다. 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 생길 경우엔 임차인이 소명하여야 하기 때문입니다. 이럴 경우 임대차3법 때와 같이 임대인과 임차인의 갈등이 표면화 될 것이며, 그 갈등으로 인해 소송도 심심찮게 나올듯합니다. 작년 9월에도 상가건물 임대차보호법 개정을 통해 '1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 차임감액 청구사유'에 추가한바 있습니다. 

 개정 전에도 경제적 사정의 변동에 따른 감액 청구가 인정되었으나, 개정법은 코로나19와 같은 1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 명시하여 임차인들의 차임 감액청구권을 원활하게 행사할 수 있도록 한 것입니다. 또한, 기존의 상가건물 임대차보호법에는 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체하면 임대인은 임차인에게 해지통보를 할 수 있었습니다.

 하지만 작년 9월 29일부터 시행된 개정안에는 시행일로부터 6개월의 기간 동안 임차인이 3기의 차임을 연체했다면 이는 계약해지 계약갱신거절, 권리금 회수 기회 보호제외사유로 보지 않겠다고 했습니다. 물론 이는 임시특례규정이라 작년 9월 29일 시행하여 올해 3월 28일부로 종료되었습니다. 

 하지만 기간이 종료되었음에도 여전히 이 문제로 임대인과 임차인의 갈등이 많다고 합니다. 따라서 임차인의 고통도 분담해야 되겠지만 이로 인해 임대인도 금전적인 손해를 심각하게 볼수 있으니 임대인의 보호방법도 함께 고려하여야 할 것으로 보입니다. 

최경순 한국공인중개사협회 원주시지회장  wonjutoday@hanmail.net