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2020년 달라지는 부동산 제도

신용카드 월세 납부…주택연금 가입 개편…대출 까다롭고 불법 전매 처벌 강화 최다니엘 기자l승인2020.01.06l수정2020.01.04 20:48

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2020년 부동산 시장은 세제, 대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 전망이다. 특히 다주택자에 대한 규제가 강화되기 때문에 기존 주택 보유자 혹은 주택 취득 예정인 사람들은 달라지는 제도를 미리 파악할 필요가 있다. 부동산114가 2020년 경자년에 새로 시행되거나 바뀌는 부동산 제도를 정리했다.

[1월] 양도세 장기보유특별공제 혜택 축소
2020년부터 9억 원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때, 보유 기간을 고려하여 일정 금액을 공제하는 제도를 말한다. 

지금까지는 9억 원이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억 원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 

그러나 2020년 1월부터는 매도하는 주택에 '2년 이상 거주'라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해준다.

[1월] 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치가 시행된다. 우선 전세자금대출을 받은 뒤 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수당한다. 아울러 9억 원 초과 1주택자의 경우, 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다. 

[2월] 주택 청약시스템 이관
2월 1일부터 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 DB 및 관련 자료가 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원에서 청약업무를 수행하게 된다. 자료 이관을 위해 설연휴 전후(1.24~27) 일정기간(연휴 포함 3주 내외) 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상된다.

[2월] 실거래가 신고 기간 단축
2월 21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며, 이를 어기게 되면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 한다. 또한 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고할 경우에는 3천만 원 이하의 과태료 규정이 신설된다.

[3월] 자금조달계획서 제출 대상 확대 및 거래 소명 강화
3월부터는 투기과열지구 3억 원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역 3억 원 이상 주택과 비규제지역 6억 원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억 원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다. 이는 자금조달계획을 투명하게 함으로써 비정상적인 투기 수요를 근절시키기 위함이다. 

[3월] 불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한 강화
3월부터 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또한 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

[1분기] 주택연금 가입 개편
보유하고 있는 주택을 활용하여 국민들의 노후생활 안정을 위한 자금을 지원하는 주택연금제도. 주택연금에 가입할 수 있는 나이와 주택이 이르면 2020년 1분기에 개편 시행될 예정이다. 현행 60세 이상이 가입 가능한 나이 조건은 55세 이상으로 완화되며, 가입 가능한 주택의 기준도 시가 9억 원 이하에서 공시가격 9억 원 이하로 변경될 계획이다. 공시가격이 시세의 약 70% 안팎에 형성되어 있다는 점을 감안하면 시가 13억 원 안팎의 주택 보유자까지 주택연금 가입이 가능해질 전망이다.

[4월] 100세대 이상 공동주택 관리비 의무 공개
4월 24일부터 100세대 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 지금까지는 300세대 이상 또는 150세대 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했지만, 이것이 100세대 이상으로 기준 강화된 것이다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다.   

[5월] 연 2천만 원 이하 주택임대소득 소득세 신고
지금까지는 주택으로 월세 혹은 전세를 놓았을 때 연간 수입이 2천만 원 이하였다면 비과세가 적용됐다. 하지만 연 2천만 원 이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세되기 때문에 2020년부터는 세무당국에 신고해야 한다. 다만 연 2천만 원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택 가능하다. 부부 합산 기준으로 집이 2채라면 연간 월세소득에 대해, 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억 원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고해야 한다. 

[6월] 신용카드 월세 납부 서비스 출시
세입자가 집주인에게 월세를 신용카드로 낼 수 있는 서비스가 이르면 6월 출시된다. 월 200만원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스로 신한카드가 준비 중이다. 이를 잘 활용하면 임차인은 당장 현금이 부족하더라도 월세를 밀리지 않고 납부할 수 있고 임대인 역시 월세 연체나 미납 없는 안정적인 임대사업 운영이 가능해질 것으로 기대된다.

[7월] 도시공원 일몰제 시행
지난 2000년 도입된 도시공원 일몰제가 2020년 7월 최초로 시행될 예정이다. 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도를 말한다. 하지만 공원 일몰제가 시행되면 약 340㎢라는 거대한 면적을 공원으로 쓸 수 없게 되는 문제가 발생한다. 이는 결국 1인당 공원 면적을 4㎡ 수준으로 급감시키는 결과를 초래할 수 있다. 이에 정부와 지자체는 공원 부지 확보를 위해 다각도의 노력을 기울이고 있는 상황이다.

[8월] 허위매물 게시 공인중개사 처벌 규정 신설 
2020년 8월부터 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행될 예정이다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하고 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만 원의 과태료를 부과한다. 

그러나 사실 허위매물이라는 정의 자체가 모호해서 이를 교묘하게 이용할 경우, 법 시행 이후에도 눈에 띌 만한 효과는 기대할 수 없을 것이라는 우려의 목소리도 있다.


최다니엘 기자  nice4sh@naver.com
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