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자동해제특약의 실효

최문수 변호사l승인2019.08.12l수정2019.08.12 11:16

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 Q. 매도인 甲은 매수인 乙과 甲 자신의 소유인 A토지를 매매하면서 '매수인 乙이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 매매계약은 자동적으로 해제된다'는 특약을 하고, 잔대금 지급기일이 이르기도 전에 아예 乙 앞으로 A토지의 소유권이전등기까지 마쳐주었다. 그러나 乙은 예상과 달리 지급기일이 지나도록 잔대금을 지급하지 못하였고, 이에 甲은 즉시 乙에게 위 A토지에 관한 소유권이전등기말소를 구하는 소를 제기하였다. 甲의 청구는 아무런 문제없이 인용될 수 있을까?

 A. 판례는 "부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의 의무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된다고는 볼 수 없다.

 위와 같은 특약을 한 후 매도인이 약정된 잔대금지급기일에 매수인의 잔대금 일부의 지급을 거절하지 않고 수령하였다면 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에서는 잔대금지급기일을 연기하려는 약정이 있었다고 봄이 상당하고 새로운 잔대금지급기일은 매도인이 최고한 날짜로 연기되었다고 할 것이며, 매수인이 그 기한까지 나머지 잔금을 지급하지 아니하면 매매계약은 실효된다고 볼 것이다(91다32022)."고 판시했습니다.
 

 '매수인 乙이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 매매계약은 자동적으로 해제된다'는 특약 역시 이른바 실권특약으로서 실권특약이 있더라도 상대방의 이행지체에 대해 이행최고를 반드시 하여야 계약이 해제될 수 있다는 것이 판례의 입장입니다. 
 

 甲과 乙이 잔금 지급기한 도과 사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정으로 볼 수는 없어 매도인 甲은 매수인 乙의 이행지체에 대해 이행 최고를 하여야 합니다.


최문수 변호사  wonjutoday@hanmail.net
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