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상가 임차인의 갱신청구권

최문수 변호사l승인2018.12.17l수정2018.12.17 10:55

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 Q. 임차인 甲은 임대인 乙로부터 乙 소유의 상가건물(계약당시 준공 후 15년 경과)을 1년간 임차하고 있다. 올 연말 임차기간 만료일을 앞두고 지난달 말 甲이 乙에게 위 임대차계약의 갱신을 요구하자, 甲은 건물이 노후하여 재건축을 해야 한다는 이유로 갱신을 거부했다. 甲은 위 상가건물에 대한 임대차계약을 갱신할 수 있을까? (단, 위 임대차계약은 상가건물임대차보호법이 적용될 요건은 모두 갖춘 것으로 한다.)

 

 A. 상가건물임대차보호법(이하 법)상 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하나, 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등에는 예외적으로 위 갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 정하고 있습니다.
 

 그러나 위 조항에 따라 철거 또는 재건축을 이유로 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 경우는 구체적으로 ① 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ② 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 엄격하게 제한하고 있습니다.
 

 이 사건의 경우 임대인 乙은 표면상 건물이 노후하여 재건축이 필요하다는 입장이나, 위와 같은 주장사실만으로는 부족하므로, 임차인은 분쟁과정에서 임대인에게 위와 같은 사정에 덧붙여 안전사고의 우려가 있는지, 임차인에게 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하였는지, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 사정이 있는지 여부를 구체적으로 증명할 것을 요구하여야 할 것이다.
만약 위와 같은 부수적인 사실이 증명되지 아니할 경우 임차인 甲의 갱신요구는 정당한 것으로 보호될 것입니다.


최문수 변호사  wonjutoday@hanmail.net
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