▲ 원주혁신도시에선 상가 임대물량을 손쉽게 찾아볼 수 있다.

원주혁신도시에 상가가 지나치게 과잉 공급돼 부작용이 다양한 사례로 나타나고 있는 것으로 조사됐다. 한국감정원은 최근 펴낸 ‘부동산시장 분석보고서’에서 신규로 공급된 혁신도시 상가의 과잉공급 문제를 지적했다.

이 보고서에 따르면 원주혁신도시의 전체 상가연면적은 37만1천880㎡이다. 이를 반곡관설동 주민 1인당 상가면적으로 계산하면 1인당 8.96㎡가 된다. 전국의 1인당 상가밀도 평균인 8.33㎡를 살짝 상회하는 수준이다. 그러나 반곡관설동 전체 인구수로 계산했을 때 이렇다는 얘기다.

원주혁신도시 내에 거주하는 인구 추정값은 약 1만8천명이다. 인구 추정값을 토대로 원주혁신도시 주민 1인당 상가면적을 계산하면 20.66㎡로 상가밀도가 높아진다. 전국 평균의 약 2.5배에 해당할 정도로 상가가 과잉 공급된 것이다.

원주혁신도시는 자연 발생한 도시에 비해 체계적이고 과학적인 방법으로 계획됐다. 그럼에도 상가가 과잉 공급된 원인은 도시계획 수립방법, 상가주택 난립, 계획인구 미달 등에서 찾을 수 있다고 한국감정원은 분석했다. 도시기본계획 수립지침에서 상업용지 및 상업지역 수요 추정은 미래 인구규모, 도시특성, 용도전환 가능성, 기존 상업용지 분포 등의 고려하도록 돼 있다.

그러나 기존 조성한 신도시 및 신시가지의 사례를 적용해 상업·업무용지 수요를 추정하며 예측에 오류가 발생했다는 것이다. 또한 원주혁신도시 계획인구는 3만1천여 명이지만 현재 1만8천 명가량 입주하면서 결과적으로 상가가 과잉 공급된 셈이다. 원주혁신도시는 중심상업지역이 아니기 때문에 유동인구보다는 상주인구에서 밀접한 영향을 받는다.

특히 단독주택용지로 공급된 지역에 수익성을 높이기 위해 상가주택으로 신축하다보니 상가 밀도가 높아질 수밖에 없었다. 한국감정원은 보고서에서 “단독주택용지에 상가주택을 신축하며 상가가 과잉 공급된 결과를 보이기 때문에 단독주택용지에서 공급될 상가를 유추해 도시계획에 반영하거나 상가주택의 인허가와 관련한 법·제도의 정비가 요구된다”고 지적했다.

원주혁신도시의 상가 과잉 공급은 도시 전체의 활력에 영향을 미칠 수 있다는 점에서 우려된다. 과잉 공급으로 인해 공실률이 증가하면 도시 활력이 저하된다. 또한 기존 상권에도 영향을 미쳐 지역주민의 생활서비스 악화로 이어질 수 있다. 한국감정원은 “혁신도시는 차별화된 상가 공급정책 수립으로 유령상권 생성을 억제하는 한편 상업용지 공급을 탄력적으로 조정해 도시 활력을 증진시켜야 한다”고 제언했다.